By Dan 
L’univers des charges locatives est souvent flou pour les locataires, et une taxe peu connue mérite votre attention : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Bien que les propriétaires soient responsables du paiement initial, cette charge peut être récupérée auprès des locataires sous certaines conditions. Si vous louez un logement, vous pourriez bien être concerné, sans même en avoir conscience. Dans cet article, nous décortiquons cette taxe et ses implications pour les propriétaires et les locataires, en vous offrant un éclairage clair et détaillé sur son fonctionnement.
Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une contribution imposée aux propriétaires de biens immobiliers bâtis, qui sert à financer les services de collecte et de traitement des déchets. Bien que le propriétaire soit légalement tenu de régler cette taxe chaque année, il a la possibilité de la récupérer auprès de son locataire via les charges locatives.
Il est important de souligner que cette taxe est indépendante de l’utilisation réelle du service de collecte des ordures. Autrement dit, même si le propriétaire n’utilise pas le service, la TEOM reste due. Cette taxe est donc particulièrement méconnue car elle est souvent incluse dans les charges sans être explicitement mentionnée.
- Le financement de la collecte des déchets repose sur la TEOM
- Elle peut être récupérée auprès du locataire dans les charges locatives
- Elle s’applique même si le service de collecte n’est pas utilisé
Comment la TEOM est-elle calculée ?
Le calcul de la TEOM se base sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier, une donnée qui correspond à la valeur théorique de location annuelle d’un bien. La base de cette taxe est égale à la moitié de cette valeur locative, et chaque collectivité applique un taux d’imposition spécifique. Le montant final varie donc fortement d’une commune à l’autre.
Chaque année, la valeur locative est revalorisée pour refléter l’inflation et l’évolution des prix immobiliers. Cela signifie que la TEOM peut augmenter régulièrement, sans que les locataires en soient toujours informés. Toutefois, cette augmentation reste dans les limites fixées par la loi et les communes.
Le montant total à payer par les locataires dépend donc de deux éléments principaux :
- La valeur locative cadastrale du bien
- Le taux d’imposition fixé par la commune
Redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) : quelle différence ?
Il est essentiel de ne pas confondre la TEOM avec la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Contrairement à la TEOM, la REOM n’est due que si le service de collecte des déchets est réellement utilisé. Cette dernière est donc beaucoup plus transparente puisqu’elle est généralement calculée en fonction du volume de déchets collectés.
La REOM concerne directement les occupants du logement, qu’ils soient propriétaires ou locataires. C’est donc le locataire qui se trouve en première ligne pour cette redevance, s’il utilise le service de collecte des ordures. Contrairement à la TEOM, cette redevance n’a pas de caractère fiscal et elle est directement perçue par la commune ou l’EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale).
Les propriétaires peuvent-ils récupérer la TEOM auprès des locataires ?
Oui, les propriétaires ont tout à fait le droit de récupérer la TEOM auprès de leurs locataires sous forme de charges locatives. Toutefois, il y a des restrictions. Le propriétaire peut uniquement récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans les charges, à l’exclusion des frais de gestion ou d’autres charges qui ne sont pas directement liées au service de collecte des déchets.
Cela signifie que le montant de la TEOM peut être ajouté aux charges locatives, que le propriétaire refacture au locataire chaque mois ou chaque année. Cette pratique est courante, bien qu’elle soit parfois mal comprise par les locataires, qui ne réalisent pas toujours qu’ils contribuent au paiement de cette taxe.
Que se passe-t-il en cas de litige entre le propriétaire et le locataire ?
En cas de désaccord sur la facturation de la TEOM, le locataire peut demander des clarifications à son propriétaire. La législation impose que le propriétaire fournisse des documents prouvant le montant exact de la taxe et de son récupération dans les charges. Ces informations doivent être accessibles et claires pour éviter tout conflit.
Si le locataire estime que la TEOM est injustement récupérée ou qu’elle n’a pas été correctement calculée, il peut faire appel à la commission départementale de conciliation. Cette instance permet de trouver des solutions amiables entre les deux parties avant d’envisager d’éventuels recours en justice.
Enfin, il est recommandé aux locataires de bien vérifier leur bail et les charges pour s’assurer qu’ils comprennent toutes les composantes des montants payés. Le dialogue avec le propriétaire est aussi essentiel pour clarifier les termes du contrat et éviter tout malentendu.
En étant informé de vos droits et obligations, vous pouvez éviter des surprises désagréables et mieux anticiper les charges liées à votre location.